Diagnostics Immobiliers Obligatoires : Guide Complet 2025

Les diagnostics immobiliers sont devenus incontournables lors de toute transaction immobilière en France. 🏠 Que vous vendiez ou louiez un bien, vous devez fournir à l'acquéreur ou au locataire un ensemble de documents regroupés dans le Dossier de Diagnostic Technique (DDT).

En 2025, la liste des diagnostics obligatoires s'est encore étoffée avec le renforcement des obligations liées au DPE et aux audits énergétiques. Ce guide complet fait le point sur toutes vos obligations.

Le Dossier de Diagnostic Technique (DDT)

Qu'est-ce que le DDT ?

Le Dossier de Diagnostic Technique est l'ensemble des diagnostics immobiliers que le propriétaire doit fournir lors d'une vente ou d'une mise en location. Il doit être annexé à la promesse de vente ou au bail.

Base légale : Articles L. 271-4 à L. 271-6 du Code de la construction et de l'habitation.

Contenu du DDT

Le DDT comprend, selon les cas :

| Diagnostic | Vente | Location | |------------|-------|----------| | DPE (Performance énergétique) | ✅ Obligatoire | ✅ Obligatoire | | Diagnostic Amiante | ✅ Si avant 1997 | ✅ Si avant 1997 | | Diagnostic Plomb (CREP) | ✅ Si avant 1949 | ✅ Si avant 1949 | | État de l'installation électrique | ✅ Si > 15 ans | ✅ Si > 15 ans | | État de l'installation gaz | ✅ Si > 15 ans | ✅ Si > 15 ans | | État des risques (ERP) | ✅ Obligatoire | ✅ Obligatoire | | Diagnostic Termites | ✅ Si zone déclarée | ❌ | | Diagnostic Mérules | ✅ Si zone déclarée | ❌ | | Métrage Loi Carrez | ✅ Si copropriété | ❌ | | Métrage Loi Boutin | ❌ | ✅ Obligatoire | | Diagnostic Bruit | ✅ Si zone aérienne | ✅ Si zone aérienne | | Audit énergétique | ✅ Si DPE F ou G | ❌ |

Le DPE : Diagnostic de Performance Énergétique

Présentation

Le DPE évalue la consommation énergétique d'un logement et son impact environnemental. Il attribue une note de A (excellent) à G (passoire thermique).

Obligatoire pour : Toute vente ou location de bien immobilier Durée de validité : 10 ans

Classement et Signification

| Classe | Consommation (kWh/m²/an) | Émissions CO2 | Qualité | |--------|--------------------------|---------------|---------| | A | < 70 | < 6 kg | Excellent | | B | 71-110 | 7-11 kg | Très bon | | C | 111-180 | 12-30 kg | Bon | | D | 181-250 | 31-50 kg | Moyen | | E | 251-330 | 51-70 kg | Insuffisant | | F | 331-420 | 71-100 kg | Mauvais | | G | > 420 | > 100 kg | Très mauvais |

Évolutions Réglementaires 2025

Interdiction de location des passoires thermiques :

Depuis 1er janvier 2023 : Logements > 450 kWh/m²/an interdits
Depuis 1er janvier 2025 : Classe G interdite à la location
1er janvier 2028 : Classe F interdite
1er janvier 2034 : Classe E interdite

Conséquences : Les propriétaires de logements classés G ne peuvent plus signer de nouveaux baux depuis le 1er janvier 2025.

Le Diagnostic Amiante

Quand est-il Obligatoire ?

Le diagnostic amiante est obligatoire pour tous les biens dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 (date d'interdiction de l'amiante en France).

Types de Diagnostics Amiante

Pour la vente : État d'amiante

Repérage des matériaux et produits contenant de l'amiante
Liste A et B des matériaux à vérifier

Pour les parties communes : DTA (Dossier Technique Amiante)

Obligatoire pour tous les immeubles construits avant 1997
Mis à jour régulièrement par le syndic

Avant travaux : Diagnostic Amiante Avant Travaux (DAAT)

Obligatoire avant tous travaux de rénovation
Repérage exhaustif des zones concernées

Durée de Validité

Diagnostic négatif : Illimitée
Diagnostic positif : 3 ans, puis contrôle périodique ou travaux obligatoires selon le niveau de dégradation

Le Diagnostic Plomb (CREP)

Présentation

Le Constat de Risque d'Exposition au Plomb (CREP) recherche la présence de plomb dans les revêtements (peintures anciennes).

Obligatoire pour : Biens construits avant le 1er janvier 1949 Base légale : Articles L. 1334-5 et suivants du Code de la santé publique

Seuils et Conséquences

| Concentration | Interprétation | Obligation | |---------------|----------------|------------| | < 1 mg/cm² | Absence de plomb | Diagnostic valide à vie | | ≥ 1 mg/cm² | Présence de plomb | Travaux si dégradation |

Si plomb détecté et dégradé :

Le propriétaire doit réaliser des travaux pour supprimer le risque d'exposition
Information obligatoire à l'acquéreur/locataire

Durée de Validité

CREP négatif : Illimitée
CREP positif : 1 an pour la vente, 6 ans pour la location

Les Diagnostics Électricité et Gaz

État de l'Installation Électrique

Obligatoire si : Installation électrique de plus de 15 ans Objectif : Identifier les anomalies représentant un risque pour la sécurité des personnes

Points vérifiés :

Présence d'un appareil de protection (disjoncteur)
Présence d'une prise de terre
Matériels vétustes ou inadaptés
Conducteurs non protégés
Liaisons équipotentielles dans les pièces d'eau

Durée de validité : 3 ans pour la vente, 6 ans pour la location

État de l'Installation Gaz

Obligatoire si : Installation gaz de plus de 15 ans Objectif : Vérifier la sécurité de l'installation gaz

Points vérifiés :

État des tuyauteries fixes
Raccordement des appareils
Ventilation des locaux
Combustion des appareils à gaz

Durée de validité : 3 ans pour la vente, 6 ans pour la location

L'État des Risques et Pollutions (ERP)

Présentation

L'ERP informe l'acquéreur ou le locataire des risques naturels, miniers, technologiques et de pollution des sols auxquels le bien est exposé.

Obligatoire pour : Tous les biens situés dans une zone couverte par un Plan de Prévention des Risques (PPR) ou dans un périmètre d'exposition aux risques.

Risques Concernés

Risques naturels :

Inondation
Séisme
Mouvement de terrain
Feux de forêt
Avalanche

Risques technologiques :

Sites industriels SEVESO
Canalisations de transport de matières dangereuses

Risques miniers : Anciennes mines

Risques pollution :

Radon (depuis 2018)
Sites et sols pollués

Durée de Validité

6 mois maximum avant la signature de l'acte.

💡 Conseil : Vérifiez la validité de l'ERP au moment de la signature, car les zonages peuvent évoluer.

Le Diagnostic Termites

Zones Concernées

Le diagnostic termites est obligatoire dans les zones déclarées par arrêté préfectoral. Ces zones couvrent principalement :

Le Sud-Ouest (Aquitaine, Languedoc)
Le Sud-Est (Provence, Côte d'Azur)
L'Ouest (Bretagne, Pays de Loire)
L'Île-de-France (certaines communes)
Les DOM-TOM

Comment savoir si vous êtes concerné ? :

Consultez l'arrêté préfectoral de votre département
Renseignez-vous en mairie
Vérifiez sur le site de votre préfecture

Durée de Validité

6 mois - C'est le diagnostic avec la validité la plus courte.

Conséquences en Cas de Présence

En cas de termites détectés :

Déclaration obligatoire en mairie sous 30 jours
Travaux de traitement recommandés (non obligatoires pour la vente)
Information de l'acquéreur

Les Métrages : Carrez et Boutin

Loi Carrez (Vente de Copropriété)

Obligatoire pour : Vente de lots de copropriété d'une surface > 8 m² Non applicable : Maisons individuelles, terrains, caves, garages < 8 m²

Ce qui est mesuré :

Surface de plancher des locaux clos et couverts
Hauteur sous plafond > 1,80 m
Exclut : murs, cloisons, escaliers, cages d'ascenseur, embrasures

Conséquences d'une erreur :

Si surface réelle < surface annoncée de plus de 5%
L'acquéreur peut demander une réduction proportionnelle du prix
Action possible dans l'année suivant l'achat

Loi Boutin (Location)

Obligatoire pour : Toute location à usage de résidence principale Surface mentionnée : Surface habitable

Différence avec Carrez :

Exclut les combles non aménagés, caves, garages
Exclut les vérandas, loggias, balcons
Hauteur minimale : 1,80 m

Le Diagnostic Bruit

Contexte

Depuis le 1er juin 2020, le diagnostic bruit est obligatoire pour les biens situés dans une zone d'exposition au bruit des aéroports.

Obligatoire pour : Vente et location de biens dans les zones A, B, C ou D du Plan d'Exposition au Bruit (PEB)

Contenu

Le diagnostic doit mentionner :

L'existence du PEB et la zone concernée
Les nuisances sonores liées aux aérodromes
L'adresse du service où consulter le PEB

Durée de Validité

Le diagnostic est valable tant que le PEB n'a pas été modifié.

L'Audit Énergétique

Nouvelle Obligation 2022-2025

Depuis le 1er avril 2023, un audit énergétique est obligatoire pour la vente des "passoires thermiques".

Calendrier :

1er avril 2023 : Obligatoire pour les logements classés F ou G
1er janvier 2025 : Étendu aux logements classés E
1er janvier 2034 : Étendu aux logements classés D

Différence avec le DPE

| Critère | DPE | Audit Énergétique | |---------|-----|-------------------| | Objectif | Évaluer | Proposer des travaux | | Contenu | Note + étiquette | Scénarios de rénovation | | Profondeur | Standard | Approfondi | | Prix | 100-250 € | 500-1000 € |

Contenu de l'Audit

L'audit énergétique doit proposer au moins deux scénarios de travaux :

Scénario par étapes : Travaux progressifs
Scénario global : Rénovation complète en une fois

Chaque scénario doit atteindre au minimum la classe B à terme.

Prix des Diagnostics Immobiliers

Tarifs Indicatifs 2025

| Diagnostic | Prix indicatif | |------------|----------------| | DPE | 100 € - 250 € | | Diagnostic Amiante | 80 € - 150 € | | Diagnostic Plomb (CREP) | 100 € - 250 € | | Diagnostic Électricité | 80 € - 150 € | | Diagnostic Gaz | 80 € - 150 € | | État des Risques (ERP) | 15 € - 50 € | | Diagnostic Termites | 80 € - 200 € | | Métrage Carrez/Boutin | 50 € - 150 € | | Audit énergétique | 500 € - 1 000 € |

Pack Diagnostics

La plupart des diagnostiqueurs proposent des packs regroupant plusieurs diagnostics avec une réduction :

Pack Vente Appartement (6-7 diagnostics) : 350 € - 500 €
Pack Vente Maison (5-6 diagnostics) : 300 € - 450 €
Pack Location (3-4 diagnostics) : 150 € - 250 €

💡 Conseil : Demandez toujours plusieurs devis et vérifiez les certifications du diagnostiqueur.

Qui Peut Réaliser les Diagnostics ?

Certification Obligatoire

Les diagnostics immobiliers doivent être réalisés par un professionnel certifié :

Organismes certificateurs :

Bureau Veritas
Dekra
Qualibat
AFNOR

Vérification : Annuaire des diagnostiqueurs certifiés sur le site du Ministère de la Transition Écologique

Assurance Responsabilité Civile

Le diagnostiqueur doit être assuré en responsabilité civile professionnelle. Vérifiez :

Le numéro de police d'assurance
La date de validité
Le montant de couverture

FAQ : Diagnostics Obligatoires

Que se passe-t-il si un diagnostic manque ?

L'acquéreur ou le locataire peut :

Demander l'annulation de la vente ou du bail
Demander une réduction du prix
Engager la responsabilité du vendeur pour vice caché

Le notaire refusera généralement de procéder à la vente sans DDT complet.

Qui paie les diagnostics ?

Pour la vente : Le vendeur (dans la grande majorité des cas) Pour la location : Le bailleur

Les diagnostics sont-ils négociables ?

Oui, les prix ne sont pas réglementés. N'hésitez pas à comparer et négocier, mais vérifiez toujours les certifications.

Un diagnostic périmé peut-il servir ?

Non, un diagnostic dont la validité est dépassée doit être refait. Seuls les diagnostics amiante et plomb négatifs ont une validité illimitée.

Que faire si le diagnostic révèle un problème ?

Selon le diagnostic et la gravité :

Information obligatoire à l'acquéreur/locataire
Travaux éventuels (obligatoires ou non selon les cas)
Possibilité de négociation sur le prix

Les diagnostics sont-ils obligatoires pour une donation ?

Oui, depuis 2007, le DDT est obligatoire pour les donations de biens immobiliers.

Peut-on vendre sans DPE ?

Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est opposable. L'absence de DPE peut entraîner l'annulation de la vente ou une réduction du prix.

Conclusion

Les diagnostics immobiliers sont une obligation légale qui protège aussi bien l'acquéreur que le vendeur. 🏠 En 2025, avec le renforcement des obligations liées à la performance énergétique, il est plus important que jamais de bien connaître vos obligations.

Points clés à retenir :

Le DDT doit être complet et à jour avant toute transaction
La validité des diagnostics varie selon leur type
Faites appel à des diagnostiqueurs certifiés
Anticipez les évolutions réglementaires (interdiction des passoires thermiques)

N'hésitez pas à consulter nos autres guides pour approfondir chaque diagnostic en détail.