Diagnostics Immobiliers pour la Location : Obligations du Bailleur

En tant que bailleur, vous êtes légalement tenu de fournir un ensemble de diagnostics à votre locataire. 🏠 Ces obligations visent à protéger la santé et la sécurité des occupants, mais aussi à les informer sur les caractéristiques du logement.

Ce guide détaille toutes vos obligations en matière de diagnostics pour une mise en location réussie et conforme.

Le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) en Location

Qu'est-ce que le DDT ?

Le Dossier de Diagnostic Technique regroupe l'ensemble des diagnostics obligatoires que le bailleur doit remettre au locataire. Il doit être :

Annexé au bail lors de la signature
À jour (chaque diagnostic dans sa période de validité)
Complet (tous les diagnostics applicables)

Base Légale

Loi du 6 juillet 1989 (rapports locatifs)
Loi ALUR du 24 mars 2014
Loi Climat et Résilience du 22 août 2021

Liste des Diagnostics Obligatoires

1. DPE - Diagnostic de Performance Énergétique

Obligatoire pour : Tous les logements en location

Contenu :

Classement énergétique (A à G)
Estimation des coûts énergétiques
Recommandations de travaux

Validité : 10 ans

Particularités location :

Doit figurer dans l'annonce
Logements classés G interdits à la location depuis janvier 2025
Gel des loyers pour les passoires thermiques (F et G)

2. Diagnostic Amiante (si applicable)

Obligatoire pour : Logements construits avant le 1er juillet 1997

Contenu :

Repérage des matériaux contenant de l'amiante
État de conservation
Préconisations

Validité :

Illimitée si absence d'amiante
3 ans si présence d'amiante

3. Diagnostic Plomb - CREP (si applicable)

Obligatoire pour : Logements construits avant le 1er janvier 1949

Contenu :

Recherche de plomb dans les revêtements
Mesure de la concentration
État de conservation

Validité :

Illimitée si absence de plomb (< 1 mg/cm²)
6 ans si présence de plomb (≥ 1 mg/cm²)

Attention : Si le plomb est dégradé, des travaux sont obligatoires avant la mise en location.

4. État de l'Installation Électrique (si applicable)

Obligatoire pour : Logements dont l'installation électrique a plus de 15 ans

Contenu :

Vérification de 87 points de contrôle
Identification des anomalies

Validité : 6 ans

5. État de l'Installation Gaz (si applicable)

Obligatoire pour : Logements équipés d'une installation gaz de plus de 15 ans

Contenu :

Contrôle des équipements gaz
Vérification de la ventilation
Contrôle de la combustion

Validité : 6 ans

6. État des Risques et Pollutions (ERP)

Obligatoire pour : Tous les logements situés dans une zone à risque

Zones concernées :

Plan de Prévention des Risques (naturels, technologiques, miniers)
Zone de sismicité
Zone radon

Validité : 6 mois maximum avant la signature du bail

7. Surface Habitable (Loi Boutin)

Obligatoire pour : Toutes les locations à usage de résidence principale

Contenu :

Surface habitable en m²
Exclut les surfaces < 1,80 m de hauteur

Validité : Illimitée (sauf travaux modifiant la surface)

8. Diagnostic Bruit (si applicable)

Obligatoire pour : Logements situés dans une zone d'exposition au bruit des aéroports

Contenu :

Information sur l'existence du Plan d'Exposition au Bruit
Zone concernée

Validité : Tant que le PEB n'est pas modifié

Tableau Récapitulatif

| Diagnostic | Condition | Validité location | |------------|-----------|-------------------| | DPE | Toujours | 10 ans | | Amiante | Avant 1997 | Illimitée ou 3 ans | | Plomb (CREP) | Avant 1949 | Illimitée ou 6 ans | | Électricité | Installation > 15 ans | 6 ans | | Gaz | Installation > 15 ans | 6 ans | | ERP | Zone à risque | 6 mois | | Surface Boutin | Toujours | Illimitée | | Bruit | Zone PEB | Variable |

Le DPE et les Interdictions de Location

Calendrier des Interdictions

| Date | Logements concernés | Obligation | |------|---------------------|------------| | 1er janvier 2023 | > 450 kWh/m²/an | Interdiction de location | | 1er janvier 2025 | Classe G | Interdiction de location | | 1er janvier 2028 | Classe F | Interdiction de location | | 1er janvier 2034 | Classe E | Interdiction de location |

Conséquences

Nouveaux baux : Il est interdit de signer un nouveau bail pour un logement interdit.

Baux en cours : Les baux existants restent valides, mais :

Pas de renouvellement possible
Pas d'augmentation de loyer

Sanctions :

Le locataire peut demander la mise en conformité
Réduction de loyer possible
Responsabilité du bailleur engagée

Gel des Loyers

Depuis le 24 août 2022, les loyers des logements classés F ou G ne peuvent plus être augmentés, même en cas de :

Révision annuelle (IRL)
Renouvellement de bail
Nouveau locataire

Sanctions en Cas de Non-Respect

Absence de Diagnostics

Pour le bailleur :

Impossibilité d'invoquer la clause d'exonération des vices cachés
Annulation possible du bail à la demande du locataire
Responsabilité engagée en cas de préjudice

Amendes possibles :

Absence de DPE dans l'annonce : jusqu'à 3 000 € (particulier) ou 15 000 € (professionnel)
Location d'un logement indécent : sanctions pénales possibles

Diagnostics Erronés

Si un diagnostic s'avère erroné et cause un préjudice au locataire :

Le bailleur peut être tenu responsable
Le diagnostiqueur peut être poursuivi
Dommages et intérêts possibles

Cas Particuliers

Location Meublée

Les mêmes diagnostics sont obligatoires pour une location meublée à usage de résidence principale.

Location Saisonnière

Pour les locations de courte durée (type Airbnb) :

DPE recommandé mais pas obligatoire (sauf si > 90 jours/an)
ERP obligatoire si zone à risque
Information sur les risques naturels recommandée

Colocation

Chaque colocataire doit recevoir :

Une copie du DDT complet
L'annexe au bail ou contrat de colocation

Sous-Location

Le sous-bailleur n'a pas d'obligation de diagnostics, mais doit fournir ceux du bail principal.

Renouvellement et Prolongation

Tacite Reconduction

En cas de renouvellement tacite du bail, les diagnostics restent valables tant qu'ils sont dans leur période de validité.

Nouveau Bail

Lors de la signature d'un nouveau bail (nouveau locataire ou bail renouvelé formellement), tous les diagnostics doivent être à jour.

Mise à Jour en Cours de Bail

Si un diagnostic expire en cours de bail, vous n'êtes pas tenu de le refaire immédiatement. L'obligation s'applique lors du prochain bail.

Comment Remettre les Diagnostics au Locataire ?

Moment de la Remise

Les diagnostics doivent être remis au locataire au plus tard à la signature du bail.

Idéalement :

Lors des visites (information préalable)
Avec le projet de bail (lecture avant signature)

Forme de la Remise

Papier : Copie annexée au bail Numérique : Format électronique avec accord du locataire

Preuve de Remise

Conservez une preuve de remise :

Signature d'un récépissé
Mention sur le bail "Diagnostics annexés au présent bail"
Envoi par email avec accusé de réception

Budget et Prix

Coût des Diagnostics Location

| Diagnostic | Prix moyen | |------------|------------| | DPE | 150 € | | Amiante | 120 € | | Plomb | 150 € | | Électricité | 100 € | | Gaz | 100 € | | ERP | 25 € | | Surface Boutin | 70 € |

Pack Location

La plupart des diagnostiqueurs proposent des packs location :

Pack basique (DPE + ERP + Boutin) : 200-250 €
Pack complet (tous diagnostics) : 350-500 €

Qui Paie ?

Le bailleur prend en charge tous les diagnostics. Ce coût n'est pas récupérable auprès du locataire.

FAQ : Diagnostics Location

Dois-je refaire les diagnostics à chaque changement de locataire ?

Seulement si les diagnostics ont expiré. Sinon, vous pouvez réutiliser les diagnostics valides.

Le locataire peut-il exiger des travaux suite aux diagnostics ?

Le locataire peut exiger la mise en conformité si le logement est indécent (plomb dégradé, danger électrique grave, logement non conforme au DPE).

Que risque-t-on si le DPE est G en 2025 ?

Il est interdit de signer un nouveau bail. Le locataire actuel peut rester, mais vous ne pourrez pas relouer sans travaux de rénovation énergétique.

Les diagnostics sont-ils déductibles des revenus fonciers ?

Oui. Les frais de diagnostics sont déductibles des revenus fonciers au titre des charges.

Que faire si le locataire refuse de signer le bail avec les diagnostics ?

C'est son droit ! Les diagnostics révèlent peut-être des éléments qui le dissuadent. Vous ne pouvez pas l'obliger à louer.

Puis-je augmenter le loyer pour compenser les diagnostics ?

Les diagnostics ne justifient pas une augmentation de loyer. De plus, les loyers des passoires thermiques sont gelés.

Conclusion

Les diagnostics immobiliers en location sont une obligation légale qui protège le locataire et sécurise le bailleur. 🏠 En 2025, avec l'interdiction des passoires thermiques, ces obligations sont renforcées.

Points clés à retenir :

Le DDT doit être complet et annexé au bail
Les validités sont plus longues en location qu'en vente (6 ans vs 3 ans)
Les logements G sont interdits à la location depuis janvier 2025
Les loyers des passoires thermiques (F et G) sont gelés

Anticipez vos obligations et mettez à jour vos diagnostics pour éviter tout litige avec vos locataires.