Diagnostics Immobiliers pour la Vente : Liste Complète 2025

Vous vendez votre bien immobilier et vous vous demandez quels diagnostics sont obligatoires ? 🏡 La liste peut sembler complexe, car elle varie selon l'âge du bien, sa localisation et son type. Ce guide complet vous détaille tous les diagnostics nécessaires pour constituer un Dossier de Diagnostic Technique (DDT) conforme.

Un DDT incomplet peut retarder, voire annuler une vente. Mieux vaut donc anticiper et bien comprendre vos obligations.

Le Dossier de Diagnostic Technique (DDT)

Qu'est-ce que le DDT ?

Le Dossier de Diagnostic Technique regroupe l'ensemble des diagnostics obligatoires que le vendeur doit fournir à l'acquéreur. Il doit être :

Annexé à la promesse de vente ou au compromis
Communiqué au plus tard lors de la signature de l'acte authentique
Complet : tous les diagnostics applicables doivent être présents

Conséquences d'un DDT Incomplet

Si le DDT est incomplet ou absent :

L'acquéreur peut invoquer un vice caché
La garantie des vices cachés ne peut être exclue
L'acquéreur peut demander l'annulation de la vente ou une réduction du prix
Le notaire peut refuser de procéder à la vente

Liste Complète des Diagnostics pour la Vente

1. DPE - Diagnostic de Performance Énergétique

Obligatoire pour : Tous les biens immobiliers

Contenu :

Classement énergétique (A à G)
Classement climatique (émissions CO2)
Estimation des coûts énergétiques
Recommandations de travaux

Validité : 10 ans

Prix : 100 € - 250 €

À noter : Le DPE doit figurer dans les annonces immobilières.

2. Diagnostic Amiante

Obligatoire pour : Biens dont le permis de construire date d'avant le 1er juillet 1997

Contenu :

Repérage des matériaux contenant de l'amiante
État de conservation
Préconisations de travaux si nécessaire

Validité :

Illimitée si absence d'amiante
3 ans si présence d'amiante (score 1)

Prix : 80 € - 200 €

3. Diagnostic Plomb (CREP)

Obligatoire pour : Biens construits avant le 1er janvier 1949

Contenu :

Recherche de plomb dans les revêtements (peintures)
Mesure de la concentration en mg/cm²
État de conservation des surfaces

Validité :

Illimitée si concentration < 1 mg/cm²
1 an si concentration ≥ 1 mg/cm²

Prix : 100 € - 250 €

4. État de l'Installation Électrique

Obligatoire pour : Biens dont l'installation électrique a plus de 15 ans

Contenu :

Vérification des points de sécurité
Identification des anomalies
87 points de contrôle

Validité : 3 ans

Prix : 80 € - 150 €

5. État de l'Installation Gaz

Obligatoire pour : Biens équipés d'une installation gaz de plus de 15 ans

Contenu :

Vérification des équipements gaz
Contrôle de la ventilation
Contrôle de la combustion

Validité : 3 ans

Prix : 80 € - 150 €

6. État des Risques et Pollutions (ERP)

Obligatoire pour : Tous les biens situés dans une zone à risque

Zones concernées :

Plan de Prévention des Risques naturels (PPRn)
Plan de Prévention des Risques technologiques (PPRt)
Plan de Prévention des Risques miniers (PPRm)
Zone de sismicité (niveau 2 et plus)
Zone radon (niveau 3)

Contenu :

Information sur les risques identifiés
Cartographie des zones concernées

Validité : 6 mois maximum avant la signature

Prix : 15 € - 50 € (peut être réalisé en ligne)

7. Diagnostic Termites

Obligatoire pour : Biens situés dans une zone déclarée par arrêté préfectoral

Zones principales :

Sud-Ouest (Gironde, Landes, Pyrénées)
Sud-Est (Var, Bouches-du-Rhône)
Ouest (Loire-Atlantique, Charente)
Île-de-France (certaines communes)
DOM-TOM

Contenu :

Recherche d'indices d'infestation
Inspection des éléments en bois

Validité : 6 mois

Prix : 80 € - 200 €

8. Diagnostic Mérules

Obligatoire pour : Biens situés dans une zone à risque déclarée par arrêté préfectoral

La mérule est un champignon qui s'attaque au bois et peut causer des dégâts structurels importants.

Contenu :

Recherche d'indices de présence
Inspection des zones à risque (caves, combles)

Validité : Non précisée (recommandé < 6 mois)

Prix : 100 € - 200 €

9. Métrage Loi Carrez

Obligatoire pour : Vente de lots de copropriété (appartements, locaux commerciaux en copropriété)

Non obligatoire pour : Maisons individuelles, terrains

Contenu :

Surface privative (plancher clos et couvert, hauteur > 1,80 m)
Exclusion : murs, cloisons, cages d'escalier, embrasures

Validité : Illimitée (sauf travaux modifiant la surface)

Prix : 50 € - 150 €

Attention : Une erreur de plus de 5% peut entraîner une réduction proportionnelle du prix (action dans l'année suivant l'achat).

10. Diagnostic Bruit (Aéroports)

Obligatoire pour : Biens situés dans une zone d'exposition au bruit des aéroports (zones A, B, C ou D du PEB)

Contenu :

Information sur l'existence du Plan d'Exposition au Bruit
Zone de bruit concernée

Validité : Tant que le PEB n'est pas modifié

Prix : Souvent inclus dans l'ERP

11. Audit Énergétique

Obligatoire pour : Vente de logements classés F ou G (depuis avril 2023), E (depuis janvier 2025)

Contenu :

Analyse approfondie du bien
Propositions de scénarios de travaux
Estimations des coûts et économies

Validité : 5 ans

Prix : 500 € - 1 000 €

Tableau Récapitulatif

| Diagnostic | Condition | Validité | Prix indicatif | |------------|-----------|----------|----------------| | DPE | Toujours | 10 ans | 100-250 € | | Amiante | Avant 1997 | Illimitée ou 3 ans | 80-200 € | | Plomb (CREP) | Avant 1949 | Illimitée ou 1 an | 100-250 € | | Électricité | Installation > 15 ans | 3 ans | 80-150 € | | Gaz | Installation > 15 ans | 3 ans | 80-150 € | | ERP | Zone à risque | 6 mois | 15-50 € | | Termites | Zone déclarée | 6 mois | 80-200 € | | Mérules | Zone déclarée | 6 mois | 100-200 € | | Carrez | Copropriété | Illimitée | 50-150 € | | Bruit | Zone PEB | Variable | Inclus ERP | | Audit énergétique | DPE F, G (ou E) | 5 ans | 500-1000 € |

Budget Total : Exemples Concrets

Appartement Récent (Après 1997, en Copropriété)

| Diagnostic | Prix | |------------|------| | DPE | 150 € | | ERP | 20 € | | Carrez | 80 € | | Total | 250 € |

Appartement Ancien (Avant 1949, Copropriété)

| Diagnostic | Prix | |------------|------| | DPE | 150 € | | Amiante | 120 € | | Plomb | 150 € | | Électricité | 100 € | | Gaz | 100 € | | ERP | 20 € | | Carrez | 80 € | | Total | 720 € |

Maison Ancienne (Avant 1949, Zone Termites, DPE G)

| Diagnostic | Prix | |------------|------| | DPE | 180 € | | Amiante | 150 € | | Plomb | 180 € | | Électricité | 120 € | | Gaz | 120 € | | ERP | 30 € | | Termites | 150 € | | Audit énergétique | 700 € | | Total | 1 630 € |

Quand Réaliser les Diagnostics ?

Le Bon Timing

Idéalement : Avant de mettre le bien en vente

Le DPE doit figurer dans les annonces
Permet de fixer un prix réaliste
Évite les surprises lors de la négociation

Au plus tard : Avant la signature du compromis

Tous les diagnostics doivent être fournis
L'acquéreur peut se rétracter pendant le délai légal

Anticiper les Problèmes

Réaliser les diagnostics en amont permet de :

Identifier les points faibles : Amiante, DPE défavorable...
Estimer les travaux : Déduire du prix ou réaliser avant la vente
Rassurer l'acquéreur : Un DDT complet inspire confiance
Accélérer la vente : Pas de retard lié aux diagnostics

Comment Choisir son Diagnostiqueur ?

Critères de Sélection

Certification obligatoire :

Chaque type de diagnostic nécessite une certification spécifique
Vérifiez sur le site du ministère (annuaire des diagnostiqueurs)

Assurance :

Responsabilité civile professionnelle obligatoire
Demandez le numéro de police d'assurance

Expérience et réputation :

Avis clients
Ancienneté dans le métier
Réactivité

Pack Diagnostics

La plupart des diagnostiqueurs proposent des packs groupés :

Avantage : Prix réduit, un seul rendez-vous
Inconvénient : Vérifiez que tous vos diagnostics sont inclus

Prix moyen des packs :

Pack appartement : 250 € - 400 €
Pack maison : 350 € - 600 €
Pack complet (ancien + zone termites) : 500 € - 800 €

FAQ : Diagnostics Vente

Qui paie les diagnostics lors d'une vente ?

Le vendeur prend en charge les diagnostics. C'est une obligation légale non négociable.

Que se passe-t-il si un diagnostic manque ?

L'acquéreur peut :

Demander l'annulation de la vente
Demander une réduction du prix
Engager la responsabilité du vendeur pour vice caché

Le notaire refusera généralement de procéder sans DDT complet.

Peut-on utiliser des diagnostics d'une vente précédente ?

Oui, si les diagnostics sont toujours dans leur période de validité. Attention cependant aux diagnostics à courte validité (ERP, termites : 6 mois).

Les diagnostics sont-ils négociables ?

Le vendeur peut négocier le prix avec le diagnostiqueur, mais il ne peut pas se soustraire à l'obligation de fournir les diagnostics.

Que faire si le DPE est mauvais (F ou G) ?

Vous avez le choix :

Vendre en l'état : Le prix sera impacté (décote de 10-20%)
Réaliser des travaux : Améliorer le classement avant la vente
Négocier : Proposer un budget travaux déduit du prix

Les diagnostics sont-ils obligatoires pour une donation ?

Oui, depuis 2007, le DDT est obligatoire pour les donations de biens immobiliers.

Faut-il refaire les diagnostics en cas de vente qui échoue ?

Les diagnostics restent valables pendant leur durée de validité. Si la vente échoue et que vous revendez le bien quelques mois plus tard, vous pouvez réutiliser les diagnostics encore valides.

Conclusion

Les diagnostics immobiliers sont une obligation légale incontournable pour vendre votre bien. 🏠 Bien que leur coût puisse sembler élevé, ils protègent aussi bien le vendeur que l'acquéreur.

Points clés à retenir :

Anticipez : faites les diagnostics avant de mettre en vente
Vérifiez les certifications du diagnostiqueur
Optez pour un pack pour réduire les coûts
Gardez les diagnostics à jour (attention aux validités courtes)

Un DDT complet et à jour est un gage de sérieux qui peut accélérer votre vente et éviter bien des complications. N'hésitez pas à consulter nos guides détaillés pour chaque diagnostic.